RATGEBER

Die Nebenkosten Abrechnung 
(Checkliste zur Fehlervermeidung bei der Nebenkosten Abrechnung)

Mit dem neuen Mietgesetz ändern sich die Verjährungsfristen für die Nebenkostenabrechnung. Bisher konnte der Vermieter noch bis zum Ende des vierten Jahres ab Fälligkeit seiner Forderung eine Nachzahlung verlangen. Nun müssen die Nebenkosten bis spätestens ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode - die in der Regel mit dem Kalenderjahr übereinstimmt - abgerechnet sein.

Achten Sie darauf, dass die Belege alle auf Ihren Namen, also den Namen des Vermieters, ausgestellt sind. Bei Einsicht in die Belege (von dieser Möglichkeit machen Mieter und deren Anwälte immer häufiger Gebrauch!) wird immer wieder festgestellt, dass ein Grossteil der Nebenkostenabrechnungen einen anderen Namen als den des Vermieters trägt. Diese Nebenkostenabrechnungen gelten in einem Rechtsstreit als nicht nachvollziehbar und sind somit nicht zu bezahlen.

Prüfen Sie, ob eigene Wirtschaftseinheiten gebildet wurden oder mehrere Häuser, die in keinem wirtschaftlichen Zusammenhang stehen, zusammengefasst wurden. Eine Nebenkostenabrechnung, die über rechtlich nicht zusammengehörende Objekte erstellt wurde, ist fehlerhaft.

Prüfen Sie, ob Sie den im Mietvertrag vereinbarten Umlageschlüssel/Verteilerschlüssel der Abrechnung zugrundegelegt und bei den einzelnen Kostenarten auch zutreffend angewandt haben. Hier werden vor allem bei Eigentumswohnungen häufig Fehler gemacht. 


Der Grund: Die Nebenkostenabrechnungen der Hausverwaltung gehen auf Tausendstel. Die mietvertraglichen Abrechnungsgrössen sind entweder die Wohnfläche oder die Anzahl der Personen. Eine Abrechnung nach Tausendstel ist mit den Wohnungsmietern nicht vereinbart worden. Aus diesem Grund sind hier viele Nebenkostenabrechnungen fehlerhaft, soweit sie die Abrechnung gegenüber dem Mieter betreffen.

Bei den Hausmeisterkosten überprüfen Sie, welche Arbeiten der Hausmeister wirklich ausgeführt hat. Hier werden die meisten Fehler gemacht, weil viele Hausmeister erhebliche Teile der Hausverwaltung übernehmen. Die Hausmeisterkosten sind in diesem Bereich dann nicht (generell nicht!) umlagefähig.

Sie müssen auch bezüglich der einzelnen Objekte zuordnungsfähig sein. Es reicht nicht aus, dass einfach die gesamten Kosten des Hausmeisters umgelegt werden, wenn der Hausmeister beispielsweise bei Kleinreparaturen, bei Wohnungsabnahmen und -abgaben oder sonst in Vertretung des Vermieters tätig wird.

Es gilt hier eine „Faustregel“: Je weiter der Eigentümer vom Objekt entfernt ist, desto mehr Tätigkeiten übernimmt der Verwalter für den Eigentümer und desto wahrscheinlicher ist es, dass die Hausmeisterrechnungen fehlerhaft sind.

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