RATGEBER

Finanzierung 
(Baufinanzierung)

A-B-C der Baufinanzierung

Grundlagen
Vor jedem Eigentumserwerb, ob Neubau oder Erwerb aus dem Bestand, ist die Frage der Finanzierung sorgfältig zu klären. Durch die richtige Kombination verschiedener Finanzierungsbausteine lässt sich deutlich Geld sparen. Wichtig ist, Angebote von mehreren Finanzierungsinstituten einzuholen und diese kritisch zu vergleichen. Grundlage einer Finanzierungsplanung ist die Höhe des zur Verfügung stehenden Eigenkapitals sowie die möglichst genaue und vollständige Erfassung aller in Betracht zu ziehenden Kosten.

Kosten für Bau oder Kauf
Ein wesentlicher Schritt besteht darin, sämtliche mit der Eigentumsmaßnahme verbundenen Kosten zu erfassen. Zu den Gesamtkosten zählen neben den eigentlichen Grundstückskosten (z.B. Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, Herrichtungs- und Erschließungskosten) und Baukosten (z.B. Bauwerkskosten, Ausstattungskosten, Baunebenkosten) auch Kosten wie Umzugskosten, Mietkosten während der Bauzeit, erste Ölfüllung etc.

Finanzierungsbausteine
Die Mehrzahl der Finanzierungen bei Bauvorhaben oder Eigentumsmaßnahmen setzt aus den folgenden Bausteinen zusammen:

  • Eigenkapital

  • Hypotheken- und Grundschulddarlehen

  • Bausparmittel

Als optimal wird dabei ein Anteil von jeweils einem Drittel angesehen, dies hängt allerdings stark von den persönlichen Verhältnissen ab. Grundsätzlich gilt, je mehr Eigenkapital eingebracht werden kann, umso niedriger fällt die laufende Belastung aus.

Eigenkapital

Das Eigenkapital setzt sich folgendermaßen zusammen:

- Guthaben

- Barmittel
- Sparguthaben und Termingelder
- Wertpapiervermögen
- Bausparguthaben
- Versicherungsguthaben (Rückkaufswert)
- Sonstige Eigenmittel

Wert des Grundstücks
Ein vorhandenes Grundstück kann als Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht werden.

Eigenleistungen
Eigenleistungen sind im Finanzierungsplan mit dem Betrag anzusetzen, der für eine entsprechende Unternehmensleistung zu entrichten wäre. (Weitere Informationen zu Eigenleistungen finden Sie im Informationsblatt „Kostengünstig Bauen“).
Gerade für Familien mit niedrigem Einkommen, die sonst nur wenig Eigenkapital erbringen können, empfiehlt es sich, zunächst über mehrere Jahre hinweg regelmäßig Eigenkapital anzusparen, z.B. im Rahmen eines Bausparvertrages (Weitere Informationen im Infoblatt „Das Bausparen“). Wer vor dem Bau oder Kauf bereits mehrere Jahre neben der Miete regelmäßig Sparleistungen erbracht hat, wird leichter mit den zunächst hohen Belastungen nach Verwirklichung des Vorhabens zurechtkommen.

Hypotheken- und Grundschulddarlehen
Ein wesentlicher Teil der Baufinanzierung wird in der Regel durch ein Hypotheken- und Grundschulddarlehen eines Kreditinstituts abgedeckt, das mit einer langfristigen Laufzeit getilgt wird. Die entsprechend niedrigen monatlichen Belastungen erlauben es einem Normalverdiener, die Finanzierung einer Maßnahme überhaupt durchzuführen. Als Darlehensgeber kommen in Betracht:

  • Banken

  • Sparkassen

  • Hypothekenbanken

  • Lebensversicherungsunternehmen.

Das Darlehen wird durch die Eintragung eines Grundpfandrechtes in das Grundbuch dinglich gesichert. Durch die Bestellung einer Grundschuld wird erreicht, dass das belastete Grundstück dem aus der Grundschuld Berechtigten für eine bestimmte Geldsumme haftet.

Man unterscheidet erststellig und zweitstellig oder nachrangig gesicherte Darlehen. Erststellige Darlehen werden im Allgemeinen bis zur Höhe von ca. 60 % des Beleihungswertes vergeben, zweitstellige Darlehen bis zu 80 %. Diese sind jedoch etwas teurer als die erststelligen Kredite. Bausparkassen vergeben ihre Darlehen auch im zweitstelligen Beleihungsraum ohne Zinsaufschlag. Der Beleihungswert wird auf der Grundlage eines Wertgutachtens ermittelt.

Nachrangig gesicherte Darlehen können auch mit einer Bürgschaft eines öffentlich-rechtlichen Instituts zusätzlich abgesichert werden. Die Zinsen entsprechen dann denen einer erststelligen Hypothek. Dazu kommt allerdings eine Bürgschaftsgebühr. Bürgschaften können bei dem vom jeweiligen Land bestimmten Institut, in der Regel das Landesförderinstitut, beantragt werden.

Darlehen mit festem und variablem Zins
Bei der Auswahl des Darlehens sind die wichtigsten Merkmale der Zins, die Dauer der Zinsfestschreibung und das Disagio. Nur im Ausnahmefall ist der Zins für die gesamte Laufzeit des Kredits festgeschrieben.

Zinsfestlegungen für 5 bis 10 Jahre führen zu überschaubaren Belastungen während eines langen Zeitraumes. Dies ist besonders für Haushalte, bei denen die Belastung einen großen Anteil am verfügbaren Einkommen ausmacht, ein großer Vorteil. Allerdings sind die Zinsen in der Regel bei längerer Bindungsfrist höher.

Sondertilgungen sind während der Zeit der Zinsfestschreibung, ohne besondere Vereinbarung im Darlehensvertrag, nur möglich, wenn Vorfälligkeitsentschädigungen in Kauf genommen werden. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist um so höher, je größer die Differenz zwischen dem geschuldeten Darlehenszins und dem am Kapitalmarkt für die Restlaufzeit erzielbaren Anlagezins ist.

Zum Ablauf der Zinsfestschreibungsfrist wird über den Zinssatz neu verhandelt. Dann kann auch unter Einhaltung einer Frist von in der Regel einem Monat das Kreditinstitute gewechselt werden, wenn andere günstigere Konditionen bieten. Über die bei einer Umschuldung anfallenden Kosten, z.B. durch eine neue Grundschuldbestellung, sollte sich der Darlehensnehmer rechtzeitig informieren.

Sparkassen und Banken vergeben auch Darlehen mit variablem Zinssatz. Dieser wird der jeweiligen Entwicklung des Kapitalmarktzinses angepasst. In dem Kreditvertrag sollte vereinbart werden, wann und in welchem Ausmaß diese Anpassungen vorzunehmen sind. Darlehen mit variablem Zins können ohne Vorfälligkeitsentschädigung tilgt werden. Die Entscheidung, den Kreditbedarf teilweise mit variablen Zinsen zu decken, ist abhängig von den persönlichen Umständen.

Disagio
Bis 1995 war es auch bei selbstgenutztem Wohneigentum steuerlich vorteilhaft, bei der erstmaligen Darlehensaufnahme ein Disagio zu vereinbaren. Diese steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten sind entfallen. Eine Disagiofinanzierung sollte grundsätzlich nur bei vermietetem Wohneigentum eingesetzt werden.

Bereitstellungszinsen
Wenn ein Kreditinstitut eine Darlehenszusage gibt, dann verpflichtet es sich, die zugesagten Geldmittel bereitzuhalten. Für die Zeit zwischen Darlehenszusage und Überweisung des Geldes an den Darlehensnehmer (Bereitstellungszeit) verlangt das Kreditinstitut u. U. eine Entschädigung. Über diese Bereitstellungszinsen kann man jedoch mit der Bank verhandeln, insbesondere über die Fristen, in denen noch keine Bereitstellungszinsen erhoben werden. Der Darlehensnehmer kann also viel Geld sparen, wenn er den Finanzierungsplan mit seinen Zahlungsterminen abstimmt.

Die Bausparfinanzierung
Das Bausparen gehört zu den wichtigsten Finanzierungsbausteinen. Das Grundkonzept des Bausparens besteht aus einer längerfristigen Ansparphase mit regelmäßigen Raten, durch die ein Anrecht auf ein niedrig verzinstes Bauspardarlehens erworben wird. Für das Bauspardarlehen wird zudem in der Regel nur eine nachrangige Absicherung im Grundbuch eingetragen.

Finanzierung aus einer Hand
Die meisten Kreditinstitute bieten heute „Finanzierungspakete“ oder eine „Gesamtfinanzierung aus einer Hand“ an. Dies erspart dem Darlehensnehmer viele Wege und Aufwand bei der Finanzierung.

Einen Überblick über die aktuellen Konditionen kann das Internet zu verschaffen. Kostenpflichtige Informationen über Zinsen erhalten Sie auch von der Stiftung Warentest.

Sie sollten jedoch sicherstellen, dass die Darlehensangebote marktgerecht sind, indem Sie Kreditangebote bei mehreren Instituten einholen. Wesentliche Kriterien beim Vergleich der Finanzierungskonditionen sind:

  • der anfängliche effektive Jahreszins,

  • die Darlehensrestschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist.

Ein guter Informationsstand verbessert die Verhandlungsposition. Jedoch nimmt niemand dem Kunden die Verantwortung für die richtige Wahl zwischen den Finanzierungsangeboten ab.

Tragbare Belastung
Die vertretbare Verschuldung hängt von der dauerhaft tragbaren Belastung ab. Die Tragbarkeit ist wesentlich von dem monatlichen Netto-Haushaltseinkommen bestimmt. Neben der aus dem Hauserwerb resultierenden Belastung muss der laufende Lebensunterhalt aus dem Nettoeinkommen bestritten werden, und es sollte auch noch ein gewisser Spielraum für die Bildung von Rücklagen für nicht vorhergesehene Ausgaben vorhanden sein.

Dies bedeutet, dass Einkünfte, mit denen nicht auf Dauer gerechnet werden kann, außer Betracht gelassen werden sollten.

Für die meisten Eigenheiminteressenten gilt der Grundsatz: Lieber eine langsamere Entschuldung in Kauf nehmen, als das Vorhaben an einer zu hohen, nicht mehr tragbaren laufenden Belastung scheitern lassen.

Ermittlung der laufenden Belastung
Die mit dem Hauserwerb zusammenhängende Belastung setzt sich zusammen aus dem Kapitaldienst und den Bewirtschaftungskosten.

Kapitaldienst:
Die Summe aus Zinsen und Tilgung für die Bedienung der aufgenommenen Darlehen ergeben den zu leistenden Kapitaldienst.

Bewirtschaftungskosten:
Zu ihnen zählen u.a. die – gegenüber der Mietwohnung meist höheren – Heizkosten, Stromkosten, die kommunalen Gebühren für Wasser- und Abwasser, die Müllabfuhr und die Straßenreinigung, die Grundsteuer, Versicherungsprämien, Instandhaltungskosten (-rücklage), die Kosten der Gartenpflege und der Schornsteinreinigung.

Hiervon abzuziehen sind gegebenenfalls die Eigenheimzulage sowie Aufwendungshilfen, die im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung gewährt werden. Aus verschiedenen Gründen kann die Belastung in den nächsten Jahren steigen. Es ist daher ratsam – über die Anfangsbelastung hinaus – die Belastung durch die Baufinanzierung für die kommenden Jahre möglichst realistisch abzuschätzen. Die Auswirkungen von Zinsänderungen auf die monatliche Belastung können erheblich sein. Belastungssteigerungen sind dann nicht gefährlich, wenn auch mit entsprechenden Steigerungen des Nettoeinkommens gerechnet werden kann.

Staatliche Hilfen
Der Staat hilft dem Bauherren z. B. in der Vorsparphase beim Bausparen durch die Wohnungsbauprämie, bei der Finanzierung des Vorhabens mit der Eigenheimzulage und den Mitteln des sozialen Wohnungsbaues.

Wichtig zu wissen ist dabei, dass nur auf die Leistungen im Rahmen der Bausparförderung und auf die Eigenheimzulage ein gesetzlicher Rechtsanspruch besteht, während mit den Hilfen im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus nicht mit absoluter Sicherheit gerechnet werden kann.

Berücksichtigung der Eigenheimzulage in der Finanzierung
Seit Anfang 1996 wird für den Neubau sowie den Erwerb von Gebrauchtobjekten und von Anteilen an eigentumsorientierten Genossenschaften die Eigenheimzulage gewährt. Die Eigenheimzulage bietet besonders für Familien mit Kindern eine sehr wirksame Entlastung. Für den Einbau der Eigenheimzulage in die Baufinanzierung gibt es verschiedene Möglichkeiten.

Senkung der Belastung
Die Eigenheimzulage ist auf 8 Jahre begrenzt. Um die Belastung mit Hilfe der Eigenheimzulage über einen längeren Zeitraum zu senken, kann die Entlastung durch die Eigenheimzulage zeitlich gestreckt werden. Eine solche Streckung lässt sich erreichen, indem ein Teil der Eigenheimzulage auf einem gesonderten Konto angespart und dieser nach dem 8. Jahr zur Senkung der Belastung genutzt wird.

Eigenkapitalersatzdarlehen
Die Eigenheimzulage kann auch genutzt werden, um fehlendes Eigenkapital zu ersetzen. Viele Kreditinstitute sind bereit, ein Eigenkapitalersatzdarlehen als zeitlich begrenzten Ersatz für einen Teil des üblichen Eigenkapitals anzuerkennen, wenn dieses Darlehen in 8 Jahren aus der Eigenheimzulage zurückgeführt wird.

Sondertilgungen
In vielen Fällen haben Eigentumsinteressenten allerdings auch eine hohe Belastungsfähigkeit und sind an einer schnellen Tilgung der Fremdmittel interessiert. Die Eigenheimzulage kann für Sondertilgungen verwandt werden, wenn diese zu Beginn der Finanzierung vereinbart sind.

Zahlungsschwierigkeiten
Sollten später trotz aller Vorsicht Zahlungsschwierigkeiten auftreten, so sollten Sie diese nicht durch zusätzliche Verschuldung über Konsumentenkredite decken, sondern sich frühzeitig mit Ihren Kreditgebern in Verbindung setzen. Diese haben zumeist die Möglichkeit, vorübergehende Zahlungsschwierigkeiten zu überbrücken, zum Teil durch Tilgungs- und Zinsaussetzungen oder in Ausnahmefällen auch durch Zinsherabsetzungen

Quelle: IEMB

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